Comprendre et calculer le loyer Pinel : Guide pour les années 2022 et 2023

Dans cet article, nous allons vous expliquer comment calculer le loyer Pinel afin de vous aider à optimiser votre investissement immobilier. Nous aborderons la formule de calcul ainsi que les coefficients qui interviennent dans ce calcul. Ensuite, nous allons vous donner quelques pistes pour évaluer la pertinence du montant de votre loyer.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par le gouvernement français pour encourager l’investissement locatif dans les zones où la demande de logements est supérieure à l’offre. Il s’applique aux acquisitions de logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2023. Les investisseurs bénéficient alors d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de mise en location du bien :

12% de réduction pour une location de 6 ans
18% de réduction pour une location de 9 ans
21% de réduction pour une location de 12 ans

Cette réduction d’impôt est plafonnée à 63 000 € sur l’ensemble de la période de location et ne peut excéder 300 000 € d’investissement par an.

Comment se fait le calcul du loyer Pinel ?

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Pinel, les investisseurs doivent respecter un plafond de loyer qui dépend de la zone où se situe le logement. Le calcul du loyer Pinel est basé sur une formule et un coefficient multiplicateur.

La formule de calcul du loyer Pinel

Le loyer maximum applicable pour un logement en dispositif Pinel est obtenu en multipliant la surface pondérée du logement par un plafond de prix au m² déterminé par la zone géographique :

Loyer mensuel = Surface pondérée x Plafond au m² x Coefficient multiplicateur

Détermination de la surface pondérée

La surface pondérée, également appelée surface utile, prend en compte la surface habitable ainsi que la moitié des surfaces annexes (balcons, terrasses, caves…), dans la limite de 8m² par annexe. Elle se calcule selon la formule suivante :

Surface pondérée = Surface habitable + (Surface annexes / 2)

Les plafonds de prix au m² par zone géographique

Le montant du plafond de prix au m² varie en fonction de la zone d’implantation du logement :

Zone A bis : 17,55 €/m²
Zone A : 12,95 €/m²
Zone B1 : 10,44 €/m²
Zone B2 : 9,07 €/m²

Le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur permet d’ajuster le loyer en fonction de la surface du logement. Il est calculé selon la formule suivante :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / Surface pondérée)

Il est important de noter que ce coefficient est plafonné à 1,2.

Exemple de calcul de loyer Pinel pour 2022 et 2023

Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement neuf de 50 m² avec une terrasse de 10 m² en zone A bis.

1. Calcul de la surface pondérée

Dans cet exemple, la surface habitable est de 50 m² et la moitié de la surface annexe (la terrasse) est de 5 m² (dans la limite des 8m² autorisés). La surface pondérée sera donc de :

Surface pondérée = 50 + 5 = 55 m²

2. Calcul du coefficient multiplicateur

On utilise ensuite la formule du coefficient multiplicateur :

Coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / 55) = 1,045

Le coefficient étant inférieur à 1,2, il est validé.

3. Calcul du loyer maximum

Enfin, on applique la formule générale du calcul du loyer Pinel :

Loyer mensuel = 55 x 17,55 x 1,045 = 1008,13 €

Dans cet exemple, l’investisseur pourra donc louer son appartement jusqu’à un maximum de 1008,13 € par mois en 2022 et 2023.

Comment déterminer si votre loyer est excessif ?

Dans notre société actuelle, le logement est souvent synonyme de coût élevé et représente une part importante du budget des ménages. Il est donc légitime de se poser la question : mon loyer est-il trop élevé ? Pour répondre à cette interrogation, il faut prendre en compte plusieurs éléments.

Comparer avec les loyers pratiqués dans le quartier

Pour savoir si votre loyer est trop élevé, la première chose à faire est de comparer ce dernier avec les prix du marché locatif dans votre quartier ou votre ville. Plusieurs moyens s’offrent à vous :

Consulter les annonces immobilières disponibles sur internet ou dans les journaux locaux pour avoir une idée des loyers proposés pour des logements similaires au vôtre (surface, nombre de pièces, etc.).
Renseignez-vous auprès de vos voisins ou de personnes habitant dans le même secteur géographique.
N’hésitez pas également à demander conseil à un professionnel de l’immobilier qui saura vous guider et vous fournir des informations fiables.

Attention toutefois à ne pas comparer des logements trop différents, car leurs caractéristiques peuvent justifier des niveaux de loyer très distincts. Prenez ainsi en compte la surface, le nombre de pièces, la présence d’un balcon ou d’une terrasse, la qualité des équipements, etc.

Analyser les caractéristiques de votre logement

Le montant du loyer peut être influencé par plusieurs facteurs liés à votre logement :

L’emplacement géographique : un logement situé en centre-ville, près des transports en commun et des commerces, sera généralement plus cher qu’un logement en périphérie.
Les prestations proposées : un appartement avec ascenseur, concierge, piscine ou salle de sport dans l’immeuble aura tendance à avoir un loyer plus élevé qu’un logement sans ces équipements.
La performance énergétique : une habitation bien isolée et peu énergivore est souvent plus recherchée et donc plus chère qu’un logement moins performant sur le plan énergétique.

Pour évaluer si votre loyer est excessif au regard de ces critères, essayez de comparer votre logement à d’autres ayant des caractéristiques similaires. Si vous constatez un écart important entre les niveaux de loyers pratiqués pour des logements comparables, il y a fort à parier que votre loyer est trop élevé.

Evaluez le ratio loyer/surface

Un autre moyen d’évaluer si son loyer est excessif consiste à calculer le ratio loyer/surface, c’est-à-dire le montant du loyer divisé par la surface habitable de votre logement. Ce ratio permet d’obtenir un ordre de grandeur du prix au mètre carré et facilite la comparaison avec d’autres logements.

Attention toutefois, un ratio loyer/surface élevé n’est pas forcément synonyme de loyer excessif : il peut également refléter le fait que votre logement dispose de certaines spécificités qui font augmenter son prix (localisation, équipements, etc.). De même, un ratio faible ne signifie pas nécessairement un loyer sous-évalué, mais peut être dû à des défauts ou à une moins bonne localisation.

Tenir compte des charges locatives

Pour déterminer si votre loyer est trop élevé, il ne faut pas oublier de prendre en compte les charges locatives. En effet, le loyer hors charges ne donne qu’une vision partielle de ce que vous coûte réellement votre logement. Ainsi, comparez le montant de votre loyer charges comprises avec celui d’autres logements similaires pour avoir une idée plus précise de la situation.

Veillez également à distinguer les charges récupérables par le propriétaire (eau, chauffage, entretien des parties communes…) de celles qui sont à la charge exclusive du locataire (électricité, téléphone, internet…).

Le recours à des outils en ligne

De nombreux sites internet proposent désormais des estimations gratuites du montant de votre loyer en fonction de l’adresse et des caractéristiques de votre logement. Ces outils peuvent notamment vous aider à :

Comparer votre loyer avec les prix moyens pratiqués dans votre quartier ou votre ville.
Obtenir des informations sur l’évolution des loyers dans votre secteur géographique.
Découvrir les tendances du marché locatif et anticiper d’éventuelles hausses ou baisses de loyer.

Ces outils sont généralement faciles à utiliser : il vous suffit de renseigner quelques informations sur votre logement (adresse, surface, nombre de pièces…) pour obtenir une estimation en quelques clics. Attention toutefois à ne pas prendre ces résultats pour argent comptant, car les estimations peuvent varier d’un site à l’autre et dépendent souvent des données utilisées pour réaliser les calculs.