Comprendre le prix des locaux commerciaux au m2 : facteurs déterminants et variations régionales

Le prix des locaux commerciaux au m2 est une donnée essentielle pour les entrepreneurs souhaitant investir dans un espace de vente ou les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. Cet article se concentre sur l’analyse des facteurs qui peuvent influencer la valeur des espaces professionnels. Il examine comment cette valeur peut varier d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville. De plus, il explore les différences de valeur entre les différentes villes françaises.

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Les facteurs influençant la valeur des locaux commerciaux

Plusieurs critères entrent en jeu lorsqu’il s’agit de déterminer le prix au mètre carré (m2) des locaux commerciaux. Parmi ces critères, on retrouve :

L’emplacement géographique : il est bien connu que l’emplacement d’un commerce est primordial pour son succès. La valeur d’un local peut dépendre de sa localisation. Par exemple, un local situé dans une zone où se concentrent de nombreux clients potentiels, comme un centre-ville animé, aura généralement un coût plus élevé. À l’inverse, un local dans un quartier résidentiel moins fréquenté sera généralement moins cher.

La taille du local : naturellement, la surface totale d’un espace commercial impacte directement sa valeur. Un grand local peut être avantageux pour développer une activité mais entraîne également un coût plus important.

Il est aussi important de prendre en compte la taxe foncière local professionnel, qui varie en fonction de la taille du local et l’emplacement.

L’état du bâtiment : La valeur d’un commerce peut être influencée par l’état de l’immeuble dans lequel il se trouve. Par exemple, un commerce situé dans un immeuble récent, conforme aux normes et entretenu, aura généralement un prix plus élevé. En revanche, si les locaux nécessitent des travaux d’aménagement ou rénovation, le prix au mètre carré sera généralement plus bas.

Les différentes charges et taxes

N’oublions pas que la valeur d’un local commercial ne se limite pas à son prix d’achat ou de location. Elle comprend également les charges annexes et les taxes prélevées par les collectivités locales. En plus du loyer ou du coût d’acquisition du bien immobilier, il y a d’autres facteurs à considérer. Le futur occupant d’un local professionnel doit notamment prendre en compte les éléments suivants :

– Les charges mensuelles liées à l’utilisation des locaux (eau, électricité, entretien, assurance…), souvent proportionnelles à la surface occupée.

– Il existe une taxe spécifique à l’Ile-de-France, la taxe sur les bureaux. Cette taxe a pour objectif d’encourager les entreprises à optimiser leur utilisation de l’espace et de contribuer au financement des transports en commun.

– L’imposition forfaitaire pour les entreprises de réseau (IFER) pour les locaux commerciaux appartenant à certaines catégories d’établissements.

Zoom sur les variations régionales des prix des locaux commerciaux

Il est intéressant de constater que le marché immobilier français est tout sauf homogène lorsque l’on s’intéresse au prix des locaux commerciaux au m2. De nombreuses études s’accordent sur le fait que les prix peuvent varier considérablement d’une ville à l’autre. Même au sein d’une même ville, les prix peuvent fluctuer en fonction des quartiers.

À titre d’exemple :

Paris : il n’est pas surprenant de constater que la capitale affiche des tarifs élevés en matière d’immobilier commercial. Entre les célèbres artères commerçantes et les zones touristiques, les loyers parisiens sont parmi les plus coûteux de France.

Bordeaux : réputée pour sa qualité de vie, la métropole bordelaise a vu son marché immobilier se développer ces dernières années. La demande est particulièrement élevée dans le centre-ville.

Toulouse : Toulouse, reconnue pour son dynamisme économique, est un pôle d’attraction pour de nombreuses entreprises et start-ups. Cette affluence a pour conséquence une augmentation des prix des locaux commerciaux. On note particulièrement cette tendance dans des quartiers prisés tels que Saint-Cyprien ou les Carmes.

L’évolution des prix selon les secteurs d’activité

Il convient également de souligner que les variations des prix des locaux commerciaux dépendent du type de commerce concerné. Ainsi, certains secteurs d’activité connaissent une plus forte demande et donc une hausse des prix, alors que d’autres peuvent au contraire observer une baisse du coût de leurs locaux.

Par exemple, le développement du e-commerce et du multicanal ont entraîné un intérêt croissant pour les surfaces dédiées à la logistique, ce qui a poussé à la hausse les prix des entrepôts et autres espaces de stockage.

À l’inverse, la crise sanitaire et les confinements successifs ont rendu certaines activités plus difficiles à exploiter (restauration, cinéma, théâtre…). Cela a pu impacter ponctuellement leur valeur locative sans pour autant constituer une tendance durable.

Comment évaluer le prix d’un local commercial ?

Pour déterminer le juste prix d’un local professionnel, que ce soit en vue de l’achat ou de la location, il est nécessaire d’avoir recours à plusieurs approches complémentaires. Voici quelques pistes pour mener à bien cette démarche :

Comparer les offres du marché : un bon point de départ peut consister à consulter les annonces immobilières et sélectionner des biens similaires à celui convoité en termes de taille, situation géographique et état général. Cette première étape permettra d’établir un ordre de grandeur pour le budget qui sera nécessaire.

Evaluer les critères qualitatifs : au-delà des chiffres, certains éléments vont influencer le prix final d’un local commercial. Il convient donc de s’interroger sur la visibilité, l’accessibilité, la qualité de la clientèle cible, la dynamique du secteur d’activité, etc., afin de pondérer les tarifs observés lors de la comparaison des offres.

Faire appel à des experts : On recommande souvent de consulter des professionnels pour obtenir une estimation précise de la valeur d’un local commercial. Cela peut inclure des agents immobiliers spécialisés ou des experts en évaluation immobilière. Ces experts peuvent fournir une évaluation précise et fiable. En tenant compte de l’ensemble des critères mentionnés précédemment, ces professionnels peuvent fournir un avis éclairé sur la valeur réelle du bien.