Comprendre la différence entre taxe foncière pour local commercial et habitation

La taxe foncière est un impôt local qui concerne aussi bien les propriétaires de logements que ceux de locaux commerciaux. Toutefois, il existe des différences notables entre ces deux types de biens en matière d’imposition. Cet article vous aidera à mieux comprendre les spécificités de la taxe foncière pour les locaux commerciaux et les habitations.

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt local annuel qui s’applique aux propriétés bâties (logements, locaux commerciaux, etc.) et non bâties (terrains agricoles par exemple). Elle est perçue par les collectivités territoriales (communes, départements) pour financer leurs dépenses. La taxe foncière est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier et des taux d’imposition votés par les collectivités locales.

Qui paie la taxe foncière ?

La taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier, qu’il occupe lui-même ou qu’il le loue à un tiers. Dans certains cas, notamment pour les locaux commerciaux, le propriétaire peut répercuter tout ou partie de la taxe foncière sur le locataire via une clause dans le bail commercial. Lorsque le bien est occupé par plusieurs personnes (copropriété, indivision), la taxe foncière est répartie entre elles en fonction de leurs droits respectifs.

Les différences entre la taxe foncière pour local commercial et habitation

Si le principe général de la taxe foncière reste le même, il existe des particularités selon que le bien immobilier concerné est un logement ou un local commercial. Ces différences concernent notamment le calcul de la valeur locative cadastrale, les exonérations et les abattements fiscaux possibles.

Le calcul de la valeur locative cadastrale

Pour déterminer la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier, on se base sur un tarif au mètre carré, différent selon qu’il s’agit d’une habitation ou d’un local commercial.

• Pour les habitations : la valeur locative cadastrale est calculée à partir d’un loyer annuel théorique, obtenu en appliquant un coefficient de localisation (qui tient compte du quartier, de l’environnement, etc.) au tarif au m² fixé par arrêté préfectoral.
• Pour les locaux commerciaux : la valeur locative cadastrale est établie grâce à une méthode dite « par comparaison », qui consiste à comparer le bien avec des locaux similaires situés dans la même zone géographique. Cette évaluation prend en compte le prix des locaux commerciaux au m2, ainsi que les loyers connus. Des coefficients de pondération sont ensuite appliqués pour tenir compte des caractéristiques propres au local (surface, emplacement, aménagements, etc.).

Cette différence de méthode de calcul entraîne généralement une valeur locative cadastrale plus élevée pour les locaux commerciaux que pour les habitations, et donc une taxe foncière plus importante à régler par les propriétaires de ces biens.

Les exonérations et abattements fiscaux possibles

En matière de taxe foncière, certaines catégories de biens immobiliers peuvent bénéficier d’exonérations ou d’abattements fiscaux, temporaires ou permanents. Là encore, des différences existent entre les habitations et les locaux commerciaux.

• Pour les habitations : les logements neufs, les logements vacants depuis plus d’un an, les habitations principales des personnes âgées ou handicapées sous conditions de revenus, ou encore les logements occupés par des titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) peuvent être exonérés de taxe foncière. Des abattements spécifiques sont également prévus pour les logements sociaux HLM ou les résidences universitaires.
• Pour les locaux commerciaux : les entreprises nouvellement créées dans certaines zones d’aménagement du territoire (zones franches urbaines-territoires entrepreneurs, bassins d’emploi à redynamiser, etc.) peuvent être exonérées de taxe foncière sur leurs locaux professionnels pour une durée de deux à cinq ans. Les entreprises industrielles et agricoles peuvent également bénéficier d’exonérations temporaires ou permanentes sous certaines conditions.

Les conséquences pour les propriétaires et locataires

Les différences entre la taxe foncière pour local commercial et habitation ont des répercussions sur les charges fiscales supportées par les propriétaires et locataires de ces biens immobiliers. Ainsi, les propriétaires de locaux commerciaux doivent souvent s’acquitter d’une taxe foncière plus élevée que les propriétaires de logements, ce qui peut impacter le rendement de leur investissement immobilier.

La répercussion de la taxe foncière sur les loyers

Concernant les locaux commerciaux, il est fréquent que la taxe foncière soit récupérable sur le locataire, c’est-à-dire que le montant de cette taxe est ajouté au loyer payé par le locataire, tout comme la TVA sur loyer commercial peut également être appliquée. Cette pratique est encadrée par la loi et doit être prévue dans le bail commercial. Ainsi, un locataire de local commercial supportera indirectement une partie du poids de la taxe foncière via son loyer.

En revanche, pour les logements, la taxe foncière n’est en principe pas récupérable sur le locataire, sauf exceptions (logements meublés, colocations). Le locataire devra toutefois s’acquitter de la taxe d’habitation, un autre impôt local lié à l’occupation d’un logement.

En conclusion, si la taxe foncière est un impôt local applicable à tous les biens immobiliers, qu’il s’agisse d’habitations ou de locaux commerciaux, des différences existent en matière de calcul, d’exonérations et d’abattements fiscaux. Il est important de compléter ses informations et voir si il n’existe pas de taxe supplémentaire tel que la taxe foncière intercommunalité. Ces spécificités ont un impact sur les charges fiscales supportées par les propriétaires et locataires de ces biens, ainsi que sur la rentabilité des investissements immobiliers.