Comprendre la fiscalité liée à la location de garages et parking

La location de garages est une pratique courante pour les particuliers et les professionnels, en quête d’emplacements de stationnement supplémentaires. Il est donc essentiel de connaître les différentes règles fiscales qui s’appliquent à cette activité. Dans cet article, nous aborderons les aspects principaux de la fiscalité location garage, afin de vous aider à mieux comprendre comment se passe la location d’un garage. Dans la seconde partie de cet article, nous allons vous présenter les différentes règles fiscales applicables aux loyers perçus lors de la location de parkings et les différents régimes d’imposition possibles.

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Les revenus locatifs : imposition et déclaration

Les revenus générés par la location de garages sont des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le propriétaire doit les déclarer chaque année dans sa déclaration de revenus, même si ces revenus ne sont pas soumis à la TVA selon certaines conditions.

Détermination du régime fiscal applicable

Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs dépend du montant des loyers perçus au cours de l’année :

• Si les recettes annuelles brutes (loyers + charges) sont inférieures ou égales à 15 000 €, le propriétaire peut opter pour le régime « micro-foncier ». Dans ce cas, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ses revenus, représentatif de l’ensemble des charges déductibles. Les 70 % restants sont imposables.
• Si les recettes annuelles brutes dépassent 15 000 €, le propriétaire doit obligatoirement opter pour le régime réel. Il devra alors tenir une comptabilité détaillée de ses revenus et charges locatives, afin de déterminer le montant exact des revenus fonciers imposables.

Déclaration des revenus locatifs

Les revenus tirés de la location de garages doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Selon le régime fiscal choisi, les informations à fournir seront différentes :

• Pour le régime micro-foncier : il suffit d’inscrire le montant total des loyers perçus (charges comprises) sur la déclaration de revenus, dans la rubrique « Revenus fonciers ».
• Pour le régime réel : le propriétaire doit remplir une déclaration spécifique (n°2044 ou 2044S), en indiquant tous les éléments relatifs aux revenus locatifs (loyers, charges récupérables, travaux, etc.) ainsi que les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxes foncières, etc.).

TVA et location de garages : quelles règles ?

Généralement, les locations de garages ne sont pas soumises à la TVA. Toutefois, certaines situations peuvent entraîner l’application de cette taxe :

1. La location d’un garage avec prestations annexes : si le bailleur propose des services supplémentaires (entretien, gardiennage, etc.), la location peut être soumise à la TVA au taux normal de 20 %.
2. La location d’un garage par une société : lorsque l’activité principale du bailleur est la location de garages (ex : entreprise spécialisée dans la gestion de parkings), la TVA s’applique sur les loyers perçus.

Les charges déductibles et dépenses d’amélioration

Dans le cadre du régime réel, le propriétaire peut déduire certaines charges liées à la location de garages. Parmi celles-ci, on retrouve :

• Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition, la construction ou l’amélioration du garage.
• Les frais de gestion locative (honoraires de syndic, frais de procédure, etc.).
• La taxe foncière.
• Les dépenses d’entretien et de réparation nécessaires au maintien en bon état et à la valeur du bien.
• Les travaux d’amélioration du garage (sécurisation, éclairage, etc.), sous réserve qu’ils ne modifient pas la structure ou la consistance du bien.

Attention : les dépenses d’agrandissement et de construction de nouveaux garages ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Exonération de taxe d’habitation pour les garages loués séparément

Les garages loués séparément de l’habitation principale ne sont pas considérés comme des dépendances et sont donc exonérés de taxe d’habitation. Toutefois, cette exonération ne concerne pas la taxe foncière, qui reste due par le propriétaire.

En résumé

La location de garages est soumise à différentes règles fiscales, dont il convient d’être conscient avant de se lancer dans cette activité. Il faut notamment bien déterminer le régime fiscal applicable (micro-foncier ou réel), tenir compte des éventuelles obligations en matière de TVA et connaître les charges déductibles pour optimiser sa situation fiscale. Enfin, n’oubliez pas de déclarer vos revenus locatifs chaque année auprès de l’administration fiscale.

Comprendre la fiscalité sur les loyers des locations de parking

La location de parking est un investissement assez rentable et peu risqué. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre la fiscalité associée à ce type d’investissement immobilier pour en tirer le meilleur parti. 

Régime micro-foncier ou régime réel : quel choix pour votre location parking ?

Pour déclarer les revenus issus de la location de parkings, deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-foncier : Ce régime s’applique uniquement si vos revenus locatifs annuels (charges comprises) ne dépassent pas 15 000 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges. Ainsi, seul 70 % du montant des loyers perçus sera soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le calcul est donc simple et rapide.
• Le régime réel : Si vos revenus locatifs annuels dépassent 15 000 € ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous devrez déclarer vos revenus selon les règles du régime réel. Ici, il faut tenir une comptabilité précise et déduire toutes les charges supportées au cours de l’année (entretien, réparation, impôts locaux, intérêts d’emprunt, etc.). Ce régime peut être plus avantageux si vos charges sont importantes.

Les prélèvements sociaux sur les locations de parking

En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus lors de la location de parkings sont soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global des prélèvements sociaux est actuellement de 17,2 %. Ils se décomposent comme suit :

1. La CSG (Contribution sociale généralisée) : La CSG s’applique au taux de 9,2 % sur 98,25 % du montant brut des loyers perçus.
2. La CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale) : La CRDS s’applique au taux de 0,5 % sur 98,25 % du montant brut des loyers perçus.
3. Le prélèvement de solidarité : Il s’applique au taux de 7,5 % sur 100 % du montant brut des loyers perçus.

Exemple de calcul des prélèvements sociaux

Imaginons que vous percevez 10 000 € de loyers annuels pour votre location de parking. Voici comment se décomposent les prélèvements sociaux :

• CSG : (10 000 € x 98,25 %) x 9,2 % = 902,30 €
• CRDS : (10 000 € x 98,25 % ) x 0,5 % = 49,13 €
• Prélèvement de solidarité : 10 000 € x 7,5 % = 750 €

Au final, les prélèvements sociaux s’élèvent à 1 701,43 € et vos loyers nets de prélèvements sociaux sont de 8 298,57 €.

La fiscalité sur les plus-values en cas de revente d’un parking

Si vous décidez de revendre votre parking, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien (augmenté des frais d’acquisition).

Le régime d’imposition des plus-values immobilières

Les plus-values réalisées lors de la revente d’un parking sont imposées au taux forfaitaire de 19 %, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Toutefois, des abattements pour durée de détention sont prévus :

1. Un abattement de 6 % par an de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année;
2. Un abattement de 4 % pour la 22ème année;
3. Une exonération totale au-delà de 22 ans de détention.

Exemple de calcul de l’impôt sur la plus-value en cas de revente d’un parking

Imaginons que vous revendez votre parking 30 000 € alors que vous l’aviez acheté 20 000 € et que vous le possédiez depuis 10 ans. La plus-value réalisée est de 10 000 €. L’abattement pour durée de détention sera donc de 6 % x (10 – 5) = 30 %.

La plus-value imposable est donc de 10 000 € x (1 – 0,30) = 7 000 €. L’impôt sur le revenu s’élève à 7 000 € x 19 % = 1 330 € et les prélèvements sociaux à 7 000 € x 17,2 % = 1 204 €. Au total, l’impôt sur la plus-value sera de 2 534 €.

Pour conclure, il est essentiel de bien connaître les règles fiscales applicables aux locations de parkings pour optimiser votre investissement et limiter l’impact fiscal. N’hésitez pas à consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour des conseils personnalisés en fonction de votre situation.