Mis à jour le 15 juin 2026
Le dossier de permis de construire pour une maison individuelle, dit PCMI, repose sur 8 pièces obligatoires définies par les articles R.431-7 à R.431-12 du Code de l’urbanisme : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice descriptive, plan des façades, document graphique, photo proche et photo lointaine. Chacune a un rôle précis, une échelle imposée et des pièges que l’instructeur repère au premier coup d’oeil.
Pierre vient de signer le compromis pour une ancienne longère en Mayenne. Quatre pièces à restructurer, une extension côté jardin, un budget serré. Quand il a commencé à monter son dossier de permis, il s’est retrouvé face à une liste de pièces qu’aucun vendeur d’immobilier ne lui avait expliquée. Sur le terrain, j’ai souvent vu des propriétaires déposer un dossier incomplet, perdre deux mois en allers-retours avec la mairie, et finir par payer un dessinateur dans l’urgence. Ce guide vous évite cette erreur.
Qu’est-ce qu’un PCMI ? Le cadre juridique en clair
Le sigle PCMI désigne les Pièces du Permis de Construire pour Maison Individuelle. Le formulaire à remplir est le CERFA 13406*16, distinct du CERFA 13409 réservé aux autres types de constructions.
Les 8 pièces sont réparties sur plusieurs articles du Code de l’urbanisme, de R.431-7 à R.431-12, consultables sur Légifrance. L’article R.431-10 concentre les pièces graphiques du dossier (coupe, façades, document d’insertion), tandis que d’autres articles couvrent le plan de situation (R.431-7), le plan de masse (R.431-9) ou la notice descriptive (R.431-8).
Attention à ne pas confondre permis de construire et déclaration préalable de travaux : en dessous de 20 m² (ou 40 m² en zone urbaine avec PLU), une simple déclaration suffit.
| PCMI | Pièce | Article du Code de l’urbanisme |
|---|---|---|
| PCMI 1 | Plan de situation | R.431-7 |
| PCMI 2 | Plan de masse | R.431-9 |
| PCMI 3 | Plan en coupe | R.431-10 |
| PCMI 4 | Notice descriptive | R.431-8 |
| PCMI 5 | Plan des façades et toitures | R.431-10 |
| PCMI 6 | Document graphique d’insertion | R.431-10 |
| PCMI 7 | Photo environnement proche | R.431-10 |
| PCMI 8 | Photo paysage lointain | R.431-10 |
Le socle obligatoire : 8 pièces, 8 erreurs à éviter
PCMI 1 : le plan de situation
Le plan de situation localise votre terrain dans la commune. Échelle requise : 1/25 000 ou 1/2 000 selon le contexte urbain. Vous le générez gratuitement sur Géoportail ou cadastre.gouv.fr. L’erreur classique, c’est d’imprimer une capture trop zoomée ou trop large, sans repère de voirie ni flèche pointant la parcelle. L’instructeur veut situer votre projet en trois secondes.
PCMI 2 : le plan de masse
Le plan de masse représente votre construction vue du ciel, à l’échelle 1/200 ou 1/500. Il doit figurer les limites de propriété, les accès, les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement, les plantations conservées ou supprimées, les cotes en trois dimensions et l’orientation Nord. Sur un chantier en Loire-Atlantique, un copain artisan a vu un dossier refusé parce que les cotes altimétriques manquaient. Neuf éléments à placer, aucun n’est facultatif.
PCMI 3 : le plan en coupe
Le plan en coupe tranche votre terrain et votre construction dans le sens de la pente. Échelle : 1/100 ou 1/200. Il montre le profil du terrain naturel avant travaux, le profil après travaux, les hauteurs de faîtage et d’égout, et les débords de toiture. Sur un terrain en pente en Bretagne intérieure, j’ai vu un dossier revenir trois fois parce que le profil avant travaux n’était pas coté par rapport à la voie publique.
PCMI 4 : la notice descriptive
La notice descriptive est un document libre qui présente votre terrain, ses abords et votre projet. Sept thèmes à couvrir : volumétrie de la construction, matériaux et couleurs, traitement des abords, plantations maintenues ou créées, accès véhicules et piétons, raccordement aux réseaux, et insertion dans le paysage. Pas de plan ici, mais du texte structuré. Un instructeur m’a confié que la notice trop vague est le motif de rejet le plus fréquent sur les dossiers montés par des particuliers.
PCMI 5 : le plan des façades et toitures
Le plan des façades et toitures détaille les quatre élévations de votre maison (Nord, Sud, Est, Ouest) à l’échelle 1/50 ou 1/100. Chaque façade montre les matériaux, les couleurs, les ouvertures avec leurs dimensions, et les débords de toiture. Si votre projet modifie une façade existante, représentez l’état actuel et l’état projeté côte à côte.
PCMI 6 : le document graphique d’insertion
Le document graphique permet à l’instructeur de juger l’intégration de votre projet dans son environnement. Un photomontage ou une perspective 3D suffit : vous partez d’une photo réelle du terrain et vous y superposez le volume de la construction. L’objectif est de montrer que votre maison ne dénature pas le paysage voisin.
PCMI 7 : la photo de l’environnement proche
Une photographie couleur, datée, qui montre votre terrain et le voisinage immédiat : clôtures, constructions mitoyennes, végétation. Prenez-la à hauteur d’oeil, depuis la voie publique ou un angle qui révèle le contexte proche.
PCMI 8 : la photo du paysage lointain
Une photographie couleur, datée, qui situe le terrain dans le paysage élargi. Elle doit montrer la topographie, l’environnement bâti et naturel autour de la parcelle. Si votre terrain est complètement enclavé (entouré de murs ou de bâtiments sans recul), vous pouvez le signaler dans la notice et joindre un cliché à défaut de vue lointaine.
Cas particuliers : quand certaines PCMI sautent ou s’ajoutent
Travaux exclusivement intérieurs (R.431-11)
Si votre projet ne modifie ni l’aspect extérieur ni l’emprise au sol de la construction, les PCMI 5, 6, 7 et 8 sont dispensées. Seuls le plan de situation, le plan de masse, la coupe et la notice restent exigés.
Lotissement avec permis d’aménager
Dans un lotissement couvert par un permis d’aménager valide et détaillé, l’instructeur peut simplifier l’exigence sur les pièces d’insertion paysagère (PCMI 6, 7 et 8). En pratique, vérifiez auprès de votre mairie : cette tolérance n’est pas systématique, et les secteurs protégés l’excluent.
Secteurs protégés et avis ABF
Dans un périmètre de 500 mètres autour d’un monument historique ou en site classé, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) intervient. L’instructeur peut exiger des pièces supplémentaires, comme des détails architecturaux ou des échantillons de matériaux. Un voisin en Sarthe a découvert au dépôt de son dossier que sa parcelle jouxtait un périmètre ABF non signalé dans l’annonce immobilière. Résultat : un mois d’instruction supplémentaire et un changement de tuile imposé.
Pièces complémentaires en 2026 (PCMI 9 et au-delà)
Au-delà des 8 pièces de base, certains projets exigent des études supplémentaires en 2026 :
L’étude thermique RE2020 (PCMI 9) est obligatoire pour toute construction neuve de plus de 50 m² depuis le 1er janvier 2022. Comptez 800 à 1 800 euros pour le package complet (calcul Bbio, étude thermique, ACV carbone, attestation d’achèvement) selon la complexité du projet.
En zone argileuse, l’étude de sol G2 AVP (étude géotechnique de conception) est imposée par la loi ELAN de 2018. Budget : 1 500 à 2 500 euros HT. L’étude G2, beaucoup l’oublient parce qu’elle représente un budget conséquent. Mais en zone argileuse, et il y en a sur tout le Grand Ouest, elle seule évite les fissures de structure dix ans plus tard.
Les autres pièces complémentaires possibles : attestation sismique (zones 3 à 5), étude PPRT (risque technologique), contrôle SPANC (assainissement non collectif), évaluation Natura 2000 en zone classée, et avis ABF (joint par l’instructeur en secteur protégé).
Déposer son PCMI en 2026 : la dématérialisation
Le formulaire CERFA 13406*16
Le CERFA en vigueur pour une maison individuelle est le 13406*16. Vérifiez toujours le numéro de version sur Service-Public.fr avant de remplir, car les mises à jour sont fréquentes. Ne le confondez pas avec le 13409 (autres constructions).
Plat’AU : le guichet numérique
La plateforme nationale Plat’AU permet de déposer votre dossier en ligne dans la plupart des communes. Le format PDF est privilégié. En pratique, vous suivez l’avancement de votre dossier directement en ligne. Vérifiez auprès de votre mairie si elle utilise Plat’AU ou un guichet numérique local.
Délais d’instruction
Le délai légal est de 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. En secteur protégé (avis ABF), comptez 3 mois pour une MI et 4 mois pour les autres types de construction. Toute demande de pièces complémentaires (DPC) suspend ce délai. Sur un dossier en Vendée, j’ai vu l’instruction traîner cinq mois parce qu’une seule pièce manquait au dépôt, la notice descriptive. Cinq mois pour un document de deux pages.
Faire soi-même ou faire faire ? Les 3 options et leurs coûts 2026
Le particulier seul (surface < 150 m²)
Si votre projet d’extension ou de chalet habitable reste en dessous de 150 m² de surface plancher cumulée, vous pouvez légalement monter votre dossier vous-même. Les outils gratuits (Géoportail, cadastre.gouv.fr) et les logiciels de plan en ligne permettent de produire les pièces graphiques. Budget : 0 à 200 euros hors impressions. La contrepartie : du temps, de la rigueur, et le risque de rejet si les cotes ou les échelles ne sont pas conformes. Le calcul de la surface plancher mérite d’être maîtrisé avant de s’engager.
Le dessinateur ou maître d’oeuvre
Un dessinateur en ligne (PermisClair, dessinetonpermis) facture entre 350 et 900 euros pour un dossier complet MI. Un dessinateur local monte à 700 – 2 000 euros, un maître d’oeuvre entre 1 500 et 4 000 euros. L’avantage : ils connaissent les exigences locales de l’instructeur.
L’architecte (obligatoire au-delà de 150 m²)
Au-delà de 150 m² de surface plancher, le recours à un architecte est obligatoire. Pour une mission limitée au permis de construire, comptez 1 500 à 5 000 euros HT selon la surface et la complexité. En mission complète (conception + suivi de chantier), les honoraires représentent 8 à 15 % du coût total HT des travaux.
| Type de projet | Dépôt mairie | Dossier professionnel | Budget total hors travaux |
|---|---|---|---|
| Extension < 40 m² (DP) | 0 EUR | 1 000 – 2 500 EUR | 1 000 – 4 000 EUR avec taxes |
| Maison MI < 150 m² (sans architecte) | 0 EUR | 2 000 – 5 000 EUR | 3 500 – 9 000 EUR avec études + TA |
| Maison MI > 150 m² (architecte obligatoire) | 0 EUR | 5 000 – 12 000 EUR | 8 000 – 18 000 EUR avec études + TA |
Valeur forfaitaire de la taxe d’aménagement 2026 : 892 EUR/m² hors Île-de-France, 1 011 EUR/m² en Île-de-France. G2 non incluse si hors zone argileuse ; TA variable selon le taux communal.
⚠️Ce guide est informatif. Pour votre situation, consultez un architecte inscrit à l’Ordre ou un dessinateur qualifié. Les règles présentées ici peuvent évoluer et leur application dépend de votre projet et de votre commune.
FAQ – Vos questions sur le PCMI
Ce qu’il faut retenir
- Sur le plan technique : les 8 PCMI forment un ensemble cohérent, du plan de situation au paysage lointain. Chaque pièce a son échelle, son format et ses éléments obligatoires.
- Sur le plan budgétaire : de 0 euro en auto-réalisation à plus de 12 000 euros avec architecte, le coût dépend de la surface et de la complexité du projet. Prévoyez toujours une marge de 15 à 20 % pour les études complémentaires.
- Sur le plan stratégique : un dossier complet dès le premier dépôt vous fait gagner deux à trois mois d’instruction. Soyez précis, l’instructeur l’est.
Un PCMI bien monté, c’est six mois de chantier gagnés et 5 000 euros d’erreur évités. Comme disait mon grand-père : rien n’est plus cher qu’un dossier bâclé, rien n’est plus rapide qu’un dossier soigné.
