Mis à jour le 25 juin 2026
Le plan de masse PCMI 2 est une représentation graphique aérienne de votre parcelle, cotée dans les trois dimensions, qui montre l’implantation actuelle et projetée de vos constructions. Obligatoire pour tout permis de construire selon l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme, il doit être fourni en deux versions dans la quasi-totalité des dossiers : état existant et état futur du projet.
Yann, un auto-constructeur du Morbihan qui montait son dossier pour une extension de 45 m2, a failli perdre trois semaines sur une demande de pièces complémentaires. La raison : ses cotes altimétriques manquaient. Plus 800 euros de relevé géomètre en urgence pour rattraper le coup. Sur le terrain, j’ai vu cette erreur revenir plus souvent qu’on ne le croit. Le plan de masse, c’est 80 % de l’instruction qui se joue dans un seul document. Quand l’instructeur l’ouvre, il vérifie quatre choses : les limites séparatives, les hauteurs, les réseaux et l’altimétrie. Manquer une seule de ces quatre informations, c’est un dossier qui repart en boucle. Voilà pourquoi cette pièce mérite une vraie attention.
Qu’est-ce qu’un plan de masse et que dit la loi ?
L’article R.431-9 du Code de l’urbanisme impose la fourniture d’un plan de masse pour toute demande de permis de construire. Ce document présente votre terrain vu du ciel, avec l’ensemble des constructions existantes et le projet envisagé, coté en longueur, largeur et hauteur.
La nomenclature officielle des pièces, issue de l’arrêté du 30 mars 2017, distingue trois cas :
- PCMI 2 pour une maison individuelle et ses annexes (formulaire Cerfa 13406)
- PC 2 pour les autres types de projets (Cerfa 13409)
- DP 2 pour une déclaration préalable. Si vos travaux relèvent d’une déclaration H2 plutôt qu’un permis, le plan de masse reste exigé sous cette référence
Si l’article R.431-9 n’impose formellement que le plan de l’état projeté, les services instructeurs exigent quasi systématiquement deux versions : avant projet (état des lieux) et après projet (état futur). Préparez les deux dès le départ.
Le plan de masse ne remplace pas le plan de situation PCMI 1 qui localise votre parcelle dans la commune à une échelle bien plus large (1/2 000 à 1/25 000). Les deux pièces sont obligatoires mais remplissent des rôles distincts. Pour une vue d’ensemble du dossier complet, le guide des 8 PCMI à fournir détaille chaque document.
Les 9 éléments obligatoires sur votre plan de masse
Chaque élément manquant peut déclencher une demande de pièces complémentaires et retarder votre dossier de deux à quatre semaines. Voici la liste convergente, sourcée sur l’article R.431-9 (Légifrance) et confirmée par les principaux services instructeurs.
- Limites du terrain : tracées en trait épais, elles matérialisent le périmètre cadastral de votre parcelle
- Constructions existantes à conserver, modifier ou démolir, avec un code graphique clair : trait continu pour le maintien, pointillés pour la démolition
- Le projet lui-même, en trait continu gras ou rouge, représenté en vue de toiture, pas en plan intérieur
- Cotes en trois dimensions : longueur, largeur et hauteur de chaque construction, conformément au R.431-9
- Cotes altimétriques : le Nivellement Général de la France (NGF) est exigé par de nombreux PLU, et devient indispensable dès que le terrain présente une pente ou se situe en zone inondable
- Distances aux limites séparatives et à la voie publique
- Réseaux existants ou à créer : eau potable, électricité, gaz, téléphone, eaux usées et pluviales, avec la position des compteurs
- Plantations maintenues, supprimées ou créées
- Orientation Nord, échelle graphique et numérique, légende des symboles et couleurs utilisés
L’erreur que j’ai vue quatre fois sur dix dossiers, c’est l’oubli des cotes NGF sur un terrain en pente. Sans elles, l’instructeur ne peut pas calculer la hauteur du faîtage par rapport au point bas de la parcelle. Impossible alors de vérifier le respect du PLU. C’est rédhibitoire.
Ce petit plus qu’on oublie souvent : les repères des vues PC6, PC7, PC8 et de la coupe PC3 doivent figurer sur le plan de masse. Ces cross-références entre pièces du dossier PCMI facilitent la lecture pour l’instructeur et montrent que votre dossier est complet.
Quelle échelle choisir : 1/100, 1/200 ou 1/500 ?
La réglementation autorise les échelles entre 1/50 et 1/500. Le bon choix dépend de la taille de votre terrain et du niveau de détail attendu par le service instructeur.
| Échelle | Conversion | Usage recommandé |
|---|---|---|
| 1/50 | 1 cm = 0,5 m | Détails fins, projets très précis, petites parcelles |
| 1/100 | 1 cm = 1 m | Maison individuelle sur terrain compact |
| 1/200 | 1 cm = 2 m | Le plus courant pour une MI standard (600-1 000 m2) |
| 1/500 | 1 cm = 5 m | Grands terrains, projets d’envergure |
Pour un terrain standard de 600 à 800 m2 avec une maison de 100 à 150 m2, je conseille le 1/200. A cette échelle, votre plan tient sur une feuille A3 et l’instructeur voit toutes les cotes sans loupe. J’ai eu le cas d’un dossier présenté au 1/500 sur un terrain de 400 m2 : les cotations étaient illisibles, retour pour reprise.
Comment faire votre plan de masse : méthode en 8 étapes
Décortiquons ensemble le processus. Chaque étape prend entre 20 et 45 minutes pour un dossier standard, soit 3 à 4 heures au total.
Étape 1 : télécharger l’extrait cadastral
Rendez-vous sur cadastre.gouv.fr (gratuit). Saisissez votre adresse, sélectionnez votre parcelle et exportez le plan au format PDF. Choisissez une échelle adaptée, 1/200 de préférence.
Étape 2 : relever les dimensions réelles sur le terrain
Armé d’un mètre laser ou d’un ruban d’arpenteur, mesurez les distances réelles. Le plan cadastral n’est pas opposable : c’est un document fiscal, pas un relevé de géomètre. Les limites affichées peuvent être approximatives ou obsolètes.
Étape 3 : dessiner le fond de plan
Sur papier millimétré ou avec un logiciel gratuit (cf. section suivante), tracez les limites de votre terrain et les constructions existantes à conserver. Respectez l’échelle choisie dès cette étape.
Étape 4 : implanter le projet
Représentez votre construction projetée en trait continu gras. Attention : le plan de masse montre la vue de toiture, pas l’intérieur. Si le débord de toiture dépasse les murs, tracez les murs en pointillés sous la ligne de toit.
Étape 5 : ajouter les cotations 2D
Inscrivez les dimensions du terrain perpendiculaires aux limites, les distances aux limites séparatives et les cotations de la construction en longueur et largeur.
Étape 6 : ajouter les cotations 3D et l’altimétrie
Indiquez les cotes altimétriques (hauteur faîtage, hauteur à l’égout), le profil du terrain naturel (TN) et du terrain fini (TF). Si votre PLU l’exige ou si votre terrain est en pente, les cotes NGF sont indispensables.
Étape 7 : tracer les réseaux
Positionnez les raccordements eau potable, électricité, gaz, téléphone, eaux usées et pluviales. Indiquez l’emplacement des compteurs. Un schéma simplifié suffit, pas besoin de détailler les tranchées.
Étape 8 : annotations finales et légende
Ajoutez l’orientation Nord (rose des vents), l’échelle graphique et numérique, les repères des vues PC6, PC7, PC8 et de la coupe PC3, une légende des couleurs et traits utilisés, le nom de la rue, le nom du propriétaire et les références cadastrales.
Sauter une étape, c’est risquer trois semaines de demande de pièces complémentaires. Le calcul est vite fait.
Du plan cadastral au plan de masse : la méthode pratique
Le plan cadastral et le plan de masse sont deux documents bien distincts. Le cadastre est un outil fiscal qui identifie les parcelles pour calculer l’impôt foncier. Le plan de masse est un document d’urbanisme régi par l’article R.431-9, qui décrit votre projet architectural coté en trois dimensions. Le cadastre n’est ni coté, ni à jour, ni opposable juridiquement.
3 étapes pour partir du cadastre
Récupérez votre extrait cadastral (la marche à suivre est détaillée à l’étape 1 ci-dessus).
Vérifiez sur le terrain. Les limites cadastrales peuvent être obsolètes ou décalées de plusieurs dizaines de centimètres par rapport à la réalité. Un relevé au mètre laser sur place est indispensable.
Enrichissez : ajoutez les cotations 2D et 3D, les cotes altimétriques, les réseaux, le projet, l’orientation et la légende. C’est ce travail d’enrichissement qui transforme un simple extrait cadastral en plan de masse conforme.
Quand le cadastre seul ne suffit pas
Trois cas imposent de faire appel à un géomètre-expert pour un bornage officiel (500 à 1 500 euros selon la prestation, prix constatés 2026) : terrain non borné depuis longtemps, limites contestées entre voisins, ou terrain complexe avec forte pente.
Sur un terrain en pente que je connaissais bien dans le Morbihan, le voisin avait monté son dossier à partir du seul cadastre. Six mois plus tard, après bornage par le géomètre suite à un litige, on a découvert 60 cm d’écart sur la limite Sud. Toute son extension dépassait la zone constructible. 11 000 euros de relevé plus permis modificatif. Mieux vaut investir 800 euros dans un relevé propre dès le départ que 11 000 après coup.
Outils gratuits et tarifs : combien ça coûte vraiment ?
5 logiciels gratuits pour dessiner votre plan de masse
| Logiciel | Spécialisation | Prise en main | Verdict |
|---|---|---|---|
| Archifacile | Plans urbanisme simplifiés | Faible | Recommandé si vous débutez |
| SketchUp Free | Modeleur 3D général (version web) | Moyenne | Bon pour la 3D, moins adapté au PCMI 2 pur |
| LibreCAD | DAO professionnel open source | Élevée | Très complet mais long à prendre en main |
| Nanocad Free | DAO type AutoCAD | Moyenne | Tutoriels disponibles, cotations précises |
| QCAD | DAO open source | Moyenne | Cotations exactes, export PDF natif |
Tous les cinq sont disponibles en version gratuite en 2026 et permettent d’exporter au format PDF, le standard accepté par la plateforme Plat’AU pour le dépôt dématérialisé de votre permis.
Tarifs si vous préférez déléguer
| Prestation | Tarif (2026) | Délai | Pour qui |
|---|---|---|---|
| Auto-réalisation (logiciel gratuit) | 0 EUR | 3-4 h | Tous projets simples sur terrain plat |
| Dessinateur, terrain plat | 300-600 EUR | 1-3 jours | MI standard sans complication |
| Terrain en pente, cotations NGF | 400-1 000 EUR | 3-7 jours | Terrains complexes, pente marquée |
| Plan + relevé géomètre inclus | 800-1 500 EUR | 1-2 semaines | Terrains non bornés, limites incertaines |
| Géomètre-expert seul (bornage officiel) | 500-1 500 EUR | 1 semaine | Bornage officiel nécessaire |
Pour 99 % des dossiers en terrain standard, un logiciel gratuit et 4 heures de travail font le job. Payer un dessinateur n’a de sens que si vous êtes pressé ou si votre terrain est piégeux : forte pente, limites floues, parcelle en zone inondable.
⚠️Ce guide est informatif. Pour votre situation, consultez un géomètre-expert ou un dessinateur spécialisé en urbanisme. Les règles présentées ici peuvent évoluer et leur application dépend de votre PLU et de votre terrain.
FAQ – Vos questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un plan de masse PCMI 2 ?
Le plan de masse PCMI 2 est une représentation aérienne de votre parcelle, cotée dans les trois dimensions, montrant l’implantation actuelle et projetée des constructions. Obligatoire pour tout permis de construire de maison individuelle selon l’article R.431-9 du Code de l’urbanisme, il doit être fourni en deux versions : avant et après projet. La déclaration préalable utilise la même pièce sous la référence DP 2.
Comment obtenir un plan de masse gratuit ?
Téléchargez l’extrait cadastral de votre parcelle sur cadastre.gouv.fr, puis enrichissez-le avec un logiciel gratuit comme Archifacile, Nanocad Free ou QCAD. Comptez 3 à 4 heures de travail pour un dossier standard. Le plan doit ensuite comporter les cotations, les réseaux, le projet, l’orientation Nord et la légende conforme.
Qui peut faire un plan de masse ?
Pour une maison individuelle inférieure à 150 m2 de surface de plancher, vous pouvez le réaliser vous-même. Au-delà de ce seuil, le recours à un architecte est obligatoire. Un dessinateur professionnel facture entre 300 et 600 euros pour un plan simple. Un géomètre-expert, entre 500 et 1 500 euros, est recommandé pour les terrains non bornés ou en pente.
Quelle est la différence entre plan de masse et plan de situation ?
Le plan de situation (PCMI 1) localise votre parcelle dans la commune à une échelle large (1/2 000 à 1/25 000). Le plan de masse détaille votre projet sur la parcelle à une échelle précise (1/50 à 1/500) avec cotes, réseaux et constructions. Les deux sont obligatoires pour un permis de construire.
Combien coûte un plan de masse ?
Réalisé soi-même avec un logiciel gratuit : 0 euro. Dessinateur professionnel sur terrain plat : 300 à 600 euros. Terrain en pente avec cotes NGF : 400 à 1 000 euros. Géomètre-expert avec bornage : 500 à 1 500 euros. Pour la majorité des dossiers en terrain standard, l’auto-réalisation en 4 heures suffit (prix constatés 2026).
Ce qu’il faut retenir
- Le plan de masse est la pièce la plus scrutée du dossier : cotes 3D, réseaux, limites séparatives et altimétrie doivent tous y figurer
- En auto-réalisation, comptez 4 heures et 0 euro avec un logiciel gratuit. Sur terrain complexe, un géomètre (500 à 1 500 euros) sécurise votre dossier
- Ne montez jamais un plan de masse à partir du seul cadastre sans vérifier les limites sur le terrain. Les écarts coûtent cher
Pour préparer la suite de votre dossier, le guide des pièces PCMI récapitule les 8 documents à fournir. Le plan de coupe (PCMI 3) fera l’objet d’un prochain article.
Le mot de la fin :
Comme disait mon ancien patron de chantier : un dossier bien ficelé, c’est trois semaines de gagnées et des milliers d’euros d’économisés. 80 % de l’instruction se joue ici, 4 heures suffisent. Prenez le temps de bien coter, c’est toujours du temps gagné.
